• 報告!三四線城市房價暴漲的幕后推手抓住了!

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    ?一個城市和兩個房企

    蚌埠,安徽省的一個三線城市,從2016年起房價卻一直暴漲,至今已上漲30%,漲幅完全不輸部分一二線城市。

    蚌埠只是三四線樓市火爆的縮影。2016年開始的房價暴漲,從一線傳導至二線,在史上最嚴調控政策出臺后,一二線偃旗息鼓。2017年的樓市,屬于三四線城市。

    這一現象到了2018年依然在延續。3月19日,國家統計局公布了2018年2月70個大中城市房價變動情況:

    2月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.1%;二手住宅銷售價格漲幅連續17個月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月擴大0.4和0.1個百分點。三線城市同比漲幅也分別比上月擴大0.4和0.1個百分點。

    三四線樓市的持續火熱,也造就了中國房企的新格局。

    著力三四線市場的碧桂園反超萬科,登頂中國第一大房企,恒大同樣保持在前三。

    而從地區來看,2017年中西部地區銷售同比增速甚至遠好于東部地區。這讓眾多媒體把三四線樓市熱銷歸功于一二線城市的需求外溢,有些簡單了,這其實是全國“普遍性”的現象。

    這背后的真正推手是棚戶區改造!再具體點,是棚改貨幣化安置!

    甚至,二線城市的暴漲,也與棚改貨幣化不無關系!

    02

    成就去庫存的棚改貨幣化

    2004年,作為棚戶區最多的省份,遼寧啟動棚改。至今14年的時間,中國的棚改大致可分為兩種模式或兩個階段:

    第一階段是2004-2014年:實物安置和貨幣安置模式并重、以實物安置為主。2005年10月,住建部出臺《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》,標志著大規模棚戶區改造拉開序幕。但受限于資金問題,棚改進度相對緩慢。

    第二階段是2015年至今:安置模式重心逐漸轉向貨幣化安置,PSL 成為貨幣化安置的主要資金來源。在央行PSL(抵押補充貸款)的支持下,2015年后棚改貨幣化進程加速推進。

    單單是2015-2017年,全國棚改就完成了1800萬套,新的三年(2018-2020年)棚改攻堅計劃還要完成1500萬套,2018年的政府工作報告中提出的目標是580萬套。

    2015年是棚改的轉折點。這一年的經濟主線變成供給側改革,這一年中央經濟工作會提出了“三去一降一補”,去庫存又是重中之重。

    以此為背景,貨幣化安置的功效就一目了然:去庫存,尤其是庫存量大的三四線城市!而這些地區棚戶區數量尤多,實物安置無法解決高庫存問題,相反可能帶來了新的過剩。把錢發到拆遷戶手中,讓他們去市場上消化庫存,又減少了重復建設,一舉兩得。

    于是,2015年后貨幣化安置的比例在逐年提高,2017年更是達到60%。多數省份都超過了50%,比如內蒙、湖南和遼寧的比例都超過了70%,而甘肅的武威、慶陽、酒泉等地貨幣化安置率均達到80%以上。

    貨幣化安置比例的提高,帶來的去庫存效果十分明顯。

    還以蚌埠為例,2014年對貨幣化安置率未做要求,2015年不低于20%,2016年直接飆升到60.2%,2017年計劃高于70%。帶來的結果便是,蚌埠商品房庫存去化周期由 151 周降至55周,以及上文你看到的房價暴漲。

    放眼全國看,2017年60%的貨幣化安置率,消化商品房庫存面積約3.1億平方米,占全國商品房銷售面積(16.9億平方米)的18.3%,拉動住宅銷售約3.5%。

    而過去三年的1800萬套,加上未來三年攻堅計劃的1500萬套,共計棚改3300萬套,假設以50%的貨幣化安置率,累計可以消耗庫存1650萬套,去庫存接近15億平方米(按90平方米/套測算)。

    相比之下,樓市最瘋狂的2016年全國商品房銷售面積是多少?13.8億平!市場空間大到難以想象!

    于是你也能理解,為什么在今年的三四線城市、在縣城的房地產,依然保持漲勢,因為“國家隊”已經入場!

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    一場定向寬松

    任何事物都有兩面性。棚改貨幣化安置去庫存效果顯著,但其副作用也毒性不小。

    最直接的,就是對房價和房租的刺激。房價上漲很好理解,事實也證明了這一副作用。而房租,則體現的更隱晦些。無論是實物安置抑或貨幣化安置,拆遷后的過渡性居住都是“剛需”要求,無疑對租房市場造成一定沖擊,盡管影響較小,但房租上漲依然是趨勢。

    你看不見的,是央行借此偷偷放的水?!芭锔馁J”是這一切背后的推手。

    抵押補充貸款(PSL),由央行2014年創設,主要為開發性金融支持棚戶區改造提供長期穩定、成本較低的資金。央行主要向國開行、農發行等政策性銀行發放,它們再向地方政府提供專項貸款以支付棚改居民相關貨幣化安置費用,待土地拍賣后以土地收入進行償還。

    PSL投入均為基礎貨幣,考慮到棚改貨幣化安置主要集中在三線及以下城市,其實質就是央行通過PSL對三線及以下城市實行的大量而快速的定向貨幣寬松。

    以2016年為例,全國棚戶區改造完成投資1.48萬億元,PSL支持的專項貸款占86%,僅國開行的投放量就9725 億元。

    這場定向放水,使得大量資金沉淀在拆遷戶手中,有人買房,有人炒房,也有少數人揮霍一空,推高了房價,拉動了地方投資,也促進了三四線城市的消費升級。

    而當所有人都經歷了2016年的暴漲,當棚戶區的居民都明白自己的破房子所潛在的升值空間后,“抗拆”“釘子戶”等現象越來越多,棚戶改造也面臨新的困境。

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    棚改貨幣化風向變了?

    棚改貨幣化比例會一直提高嗎?又能延續到何時?下面這兩個事件,或許就是棚改貨幣化方向轉變的信號:

    2017年,央行投放的PSL規模較上年縮減了三分之一。

    2018年2月,財政部會同住建部對棚改專項債征求意見。

    棚改債與PSL的玩法完全不同,?PSL 是央行新印一批錢,投放到三四線城市;而棚改債是貨幣的結構性調整,吸引社會資金投入。

    全球寬松環境基本結束,中國雖沒有加息,但市場利率上升,資金已有緊縮態勢。高層或許已經注意到貨幣化安置帶來的副作用,主動縮減了投放規模,并推出以市場融資為主的棚改債,目的就是控制新增貨幣速度,以及間接控制三四線城市房價上漲速度。

    但棚改債的融資難度、募集時間也遠高于?PSL?。對于三四線這類地價不高的城市,發行棚改債的難度會更大,獲取資金的規模會更小。在此背景下,政府有可能減少貨幣化安置或購買商品房安置比例,降低安置成本。

    棚改任務連續3年位居全國第一的山東,已經開始行動了。

    重回實物安置,面對2018年依然70萬套的棚改量,山東的態度值得玩味?;蛟S,后續會有不少省份跟進。

    但至少,高層對此的態度是堅定的。住建部部長王蒙徽表示:

    如果2018年棚改貨幣化安置比例繼續提高,對住宅銷售的拉動作用不弱于2017年。

    從去庫存的節奏來看, 2015年前是一二線重點城市郊區去庫存; 2016年-2017年是三線城市去庫存;2018年是縣城去庫存的階段。

    中國1355個縣,又該如何面對這一難題?

    ——END——

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    來源:網絡

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